单身公寓到底值不值得投资?

杭州房产教授 阅读:3756 2020-10-13 06:04:25

在房地产投资中,住宅投资是主流,而起步金额(100-200万)较小的单身公寓也是受关注度比较高的投资产品。

但对于单身公寓的投资,市面上的投资观点分歧较大,负面性的内容,主要集中在这两个角度。

一是在持有上,单身公寓的租金回报率是不错,但增值不行。

二是在出售时,单身公寓很不好卖,且二手交易税收特别高。

事实是否真的如此?大家在单身公寓的投资上,所接触到的信息,一般都是开发商与中介公司的广告信息。而关于单身公寓如何投资的分析类文章很少,身边朋友可借鉴的经验也不多。

因而对于没有投资过单身公寓的朋友,在考虑这方面投资时,难免就不知道如何判断选择了。

其实只要把这三个问题和大家聊透了,就自然能得出一个清晰的结论。

一、单身公寓到底有没有投资价值?

二、如果有,什么类型的单身公寓值得投资?

三、什么背景的购房者适合投资单身公寓?

今天先重点分析第一个问题,其他两个问题下一期再为大家解答。

单身公寓真的像市面上的声音传的那样,没有投资价值吗?

当然不是。如在相对低位地产周期内,买对了产品,从纯投资角度,很多优质的单身公寓就能收获很可观的投资回报。

先看看2016年这一轮周期中,投资收益表现很不错的单身公寓。

1、滨江康康谷:45方LOFT,2016年初买入100万,现卖出170万,增值70%;租金5500元/月,出租回报率6.6%;2019年成交27套。

2、未来科技城EFC:50方LOFT,2015年末买入50万,现卖出125万,增值150%;租金4000元/月,出租回报率9.6%;2020年上半年成交24套。

3、未来科技城八方城:50方LOFT,2016年初买入65万,现卖出130万,增值100%;租金4500元/月,出租回报率8.3%;2020年上半年成交34套。

4、申花浙港国际:32方LOFT,2016年10月买入68万,现卖出115万,增值70%;租金3800/月,出租回报率6.7%;2020年上半年成交11套。

5、下沙龙湖艳澜星座:50方平层,2016年5月买入70万,现120万,增值70%;租金4200元/月,出租回报率7.2%,2020年上半年成交12套。

以上这些优质单身公寓的投资回报都是相当出色,无论是在增值幅度、出租回报上,还是出售流动性,体现的都很不错。

所以单身公寓并不像市面传言那样没有投资价值,对于投资者来说更多是提高地产专业投资能力去筛选出优质单身公寓入手而已。

当然很多朋友如果用住宅的投资回报来对比,特别是在2016年那个周期低点,政策不限购,刚需住宅总价100-150万,首付又低。那同样一笔资金,如果投资住宅回报当然会是更好。

但这种对比是相对,我们不能说当时买了单身公寓的投资决策就是错的。

真正错的是在那个地产低价周期内,有购房投资需求,但没买任何优质地产产品的朋友。

在地产低价周期,买了住宅同时配置了1-2套优质单身公寓的朋友,从纯收益角度,确实会输给满仓买住宅的人。

但从长期投资综合角度看,却未必是输。因基于自我时间、精力、投资能力的限制,很多普通投资者是不可能像专业房产投资者那样全国各地寻找投资优质住宅产品,加之现全国重点城市的住宅基本都是限购的,所以这样将来住宅的投资渠道要被严重的压缩,那么在熟悉城市,地产资产的多元化配置成为了很多人的选择,

而此时拥有单身公寓或其他商业地产投资经验的朋友,就多了对商业产品的判断能力和商业地产人脉资源的优势。

当然这一轮周期后,现单身公寓虽总价还不算高,但单价已不低,产品更是五花八门。在这种背景下,还有没有值得我们投资的优质单身公寓产品,等下一期再为大家分析。

单身公寓二手房交易税费也是大家非常关心的,很多人不知道具体税费是多少?在这里通过案例,让大家容易理解。

房东:王小姐出售面积45㎡单身公寓,买入价93万,现出售成交价158万。

上述案例,实际税费占房屋总价7%左右且不含中介服务费。

因单身公寓总价低,大部分二手买家都是一次性付款,很多买家往往都会选择适当避税:一般业内用的是做平“买入价”与“卖出价”方法。

实际成交价:158万

房东买入价:93万

二手签约备案价:93万

差额65万:买家现金支付房东

上述避税案例,最终买家实际支付税费,连总价的3%都不到,对于买家十分划算。这种避税方式在实际交易过程还是较高通过率,但不绝对。

今天就和大家聊了第一个问题,前期买了优质单身公寓投资回报情况,和公寓二手交易税收案例。-成郊

下期再与大家聊聊:

一是那些在投资收益表现很好的单身公寓除了踩准了地产低价周期外,在产品本身上有什么共性的优秀特点。

二是在当下这个周期,有哪些单身公寓还有投资价值,哪些朋友适合买单身公寓,哪些朋友不适合买单身公寓。

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